Федеральными законами от 03.08.2018 № 339-ФЗ (далее – «Федеральный закон 339-ФЗ») и 340-ФЗ (далее – «Федеральный закон 340-ФЗ») были внесены изменения в Гражданский и Градостроительный кодексы РФ в целях уточнения положений, касающихся отношений в связи с самовольными постройками.
1. Возможность приведения постройки в соответствие
Важнейшим нововведением стало правило о том, что вместо решения о сносе может быть принято решение о приведении постройки в соответствии с установленными требованиями, которое принимается либо судом, либо органом местного самоуправления.
Приобрести право собственности на самовольную постройку теперь можно будет только при выполнении требований о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (пп.3.1, 3.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ).
При этом согласно положениям Федерального закона 340-ФЗ приведение самовольной постройки в соответствии с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 Градостроительного кодекса РФ.
2. Добросовестность застройщика
Появилось правило о том, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п.1 ст.222 ГК РФ).
3. Органы местного самоуправления не вправе принимать решения о сносе, если:
постройки возведены на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда такие постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан;
право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
в отношении постройки судом ранее было принято решение об отказе в сносе;
постройка является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом.
При этом перечень случаев, когда решение о сносе либо приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления, установлен законодательно и является исчерпывающим.
4. Возможность изъятия земельного участка и отказа от договора аренды
Федеральным законом 339-ФЗ была изменена ст.285 Гражданского кодекса РФ, которая теперь допускает изъятие земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если на участке возведена или создана самовольная постройка и не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
Федеральный закон 339-ФЗ в свою очередь указывает, что невыполнение арендатором соответствующих обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка.
5. Использование самовольной постройки
Новые поправки прямо запрещают использовать самовольную постройку (п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ).
6. Уточнения критериев самовольной постройки6. Уточнения критериев самовольной постройки
По новым правилам постройку признают самовольной, если она возведена с нарушением норм, которые действовали на момент ее строительства и не утратили силу к ее выявлению (п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ).
7. Срок для сноса
Устанавливается от 3 месяцев до 1 года, срок для приведения в соответствие – от 6 месяцев до 3х лет (п.4 ст.222 Гражданского кодекса РФ).
Изменения, внесенные Федеральным законом 339-ФЗ и Федеральным законом 340-ФЗ, следуют выводам высших судебных инстанций последних лет и предоставляют дополнительные возможности легализации самовольных построек.
Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы.
Практики: Недвижимость
Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.