Обращаем ваше внимание на опубликованное решение Верховного суда РФ от 26 июня 2020 года № 305-ЭС20-4196 («Решение»), посвященное важным вопросам понуждения арендатора к исполнению своих обязательств перед арендодателем по договору аренды недвижимого имущества. Высказанная правовая позиция должна учитываться при структурировании сделок аренды, особенно по схеме built-to-suit, с точки зрения проработки средств защиты интересов арендодателя при недобросовестных действиях арендатора, связанных с отказом от приемки объекта.
В Решении сделаны следующие важные выводы:
при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование обязание арендатора, который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГК РФ;
защита интересов арендодателя в связи с такими нарушениями арендатора осуществляется путем компенсации причиненных убытков как связанных с незаконным отказом арендатора от договора аренды, так и связанных с неисполнением денежных обязательств;
с арендатора не может быть взыскан невыплаченный им обеспечительный платеж (сам по себе без учета убытков), если он по условиям договора аренды носит зачетный характер по отношению к арендной плате и возможным убыткам арендодателя.
При этом мы отмечаем, что Верховным судом РФ не высказана общая позиция о невозможности взыскания обеспечительного платежа в схожих ситуациях. При решении данного вопроса должны учитываться условия договора. Мы полагаем, что в ситуации, когда договором аренды предусматривается право арендодателя оставить за собой платеж в связи с расторжением договора не по его вине, требование о взыскании обеспечительного платежа в дополнение к компенсации понесенных убытков может быть удовлетворено.
Между арендатором и арендодателем был подписан договор аренды недвижимого имущества на 11 месяцев. По условиям договора арендатор был обязан в срок до 27.08.2018 принять помещение по акту, уплатить первую часть гарантийного взноса (обеспечительного платежа) – до 01.09.2018.
Арендатор 19.08.2018 направил арендодателю уведомление об отказе от договора, отказался от подписания акта приема-передачи и перечисления обеспечительного платежа.
Поскольку договором аренды не было предусмотрено право арендатора на отказ от договора, арендодатель обратился с иском об обязании арендатора принять помещение, о взыскании суммы обеспечительного платежа и неустойки за несвоевременное перечисление обеспечительного платежа.
Суд первой инстанции требования арендодателя удовлетворил в полном объеме, полагая, что на стороне арендатора лежит обязанность по принятию помещения и уплате обеспечительного платежа (ст. ст. 309 и 421 ГК РФ).
Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали эти выводы.
Отменяя решения нижестоящих судов и направляя его на новое рассмотрение, Верховный суд РФ опирался на следующую логику:
на стороне арендодателя лежит полноценная обязанность по передаче имущества. В случае ее нарушения арендатор может обратиться с иском о понуждении арендодателя к передаче имущества;
на стороне арендатора лежит кредиторская, а не полноценная гражданско-правовая обязанность по принятию арендованного имущества (ст. ст. 405 и 406 ГК РФ), поскольку в отношении передачи имущества по договору аренды он является кредитором, а не должником арендодателя;
исходя из существа обязательства кредиторская обязанность не может быть принудительно исполнена с учетом положений ст. 308.3 ГК РФ, пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7;
права арендодателя в такой ситуации подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ);
с учетом условий спорного договора, предусматривающих, что обеспечительный платеж будет носить зачетный характер по отношению к обязательствам по оплате арендатором арендной платы и возможных убытков арендодателя, его взыскание без учета размера причиненных арендодателю убытков является необоснованным;
при новом рассмотрении дела нижестоящие суды должны:
учесть, что принудительное вселение арендатора не допускается;
проверить, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером обеспечительного платежа, истребованным арендодателем.
Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы.
Практика: Недвижимость
Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.