Закрытие ЕГРН и новые правила сделок с недвижимостью

С 01 марта 2023 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации недвижимости, которые профессиональное сообщество охарактеризовало как «закрытие ЕГРН». Также продолжает развиваться законодательство, ограничивающее сделки с недвижимостью с участием нерезидентов.

В настоящем письме мы бы хотели осветить практические аспекты совершения сделок купли-продажи недвижимости в новых реалиях и дать рекомендации по минимизации возможных рисков.

В конце письма мы подготовили чек-лист действий, которые необходимо совершить перед продажей российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом.

Закрытие ЕГРН с 01 марта 2023 года

С 01 марта 2023 года информация о частных лицах – собственниках объектов недвижимости – стала закрытой. Вместо ФИО собственника в выписке из ЕГРН указывается «Физическое лицо».

Теперь выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя, предоставляется только в случаях, когда:

• правообладателем в отношении объекта недвижимости внесена запись в ЕГРН о предоставлении его персональных данных;

• за выпиской обращается лицо, имеющее право получить сведения о правообладателе (представитель собственника по доверенности, сособственник, супруг правообладателя, залогодержатель, арендатор, нотариус и др.).

Указанное повышает роль правовой проверки, которую проводят юристы и нотариусы, т.к. в выписке из ЕГРН, полученной третьим лицом, данных о собственнике, если таковым выступает физическое лицо, не будет.

Ужесточение требований к иностранным доверенностям

Опыт взаимодействия с Росреестром в 2022–2023 гг. свидетельствует об ужесточении требований к доверенностям, выданным иностранными нотариусами (public notary):

• В регистрации перехода прав по доверенности, удостоверенной иностранным нотариусом, скорее всего, будет отказано, т.к. иностранные нотариусы, как правило, свидетельствуют только подлинность подписи доверителя, что, по мнению Росреестра, не достаточно для осуществление регистрационных действий в ЕГРН.

• Мы рекомендуем обращаться в российские консульства / посольства за удостоверением доверенностей послами / консулами, которые выполняют зарубежом функции нотариусов.

Обращаем внимание, что консульские учреждения оказывают нотариальные и иные услуги по предварительной записи, поэтому мы рекомендуем заранее обращаться в консульские учреждения за удостоверением доверенностей.

Необходимость получения разрешения Правкомиссии на сделки с недвижимостью

Напоминаем, что с 01.03.2022 в России действует особый порядок совершения сделок с недвижимостью, если одной из сторон является резидент недружественного государства (США, ЕС, Япония и др.), а другой – российский резидент. По общему правилу, такие сделки требуют получения согласия Правкомиссии. При этом:

• Сделки между нерезидентами не требуют согласия Правкомиссии;

• В случае двойного гражданства лица, имеющие российское гражданство, считаются российскими резидентами (иные гражданства не учитываются);

• В случае если продавец является резидентом «недружественного» государства (и не имеет гражданства РФ), сделка потребует получения согласия Правкомиссии;

• Нерезидент «дружественного» государства может совершать сделки без получения согласия Правкомиссии, но кроме случаев, когда недвижимость была приобретена у «недружественного» нерезидента после 22.02.2022.

Кроме того, есть исключения, при которых получение согласия Правкомиссии не требуется, в том числе в случаях:

• Расчеты по договору осуществляются с использованием счета типа «С». Напоминаем, что режим счета типа «С» практически равен заморозке средств;

• Дарение недвижимости в пользу российского гражданина (как в пользу близкого родственника, так и в пользу любого третьего лица);

• Нерезидент находится под контролем российских лиц, информация о контроле раскрыта налоговым органам Российской Федерации (КИК);

• ряд других исключений.

Необходимость получения согласия Правкомиссии существенно влияет на сделку, а именно:

• получение согласия Правкомиссии возможно только при предоставлении продавцом дисконта в размере 50% дисконта от рыночной цен недвижимости, которая должна быть определена независимым оценщиком.

• Срок рассмотрения заявления составляет 3-5 мес., при этом положительное решение не гарантировано.

Чек-лист действий для подготовки к продаже российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом

Если вы хотите продать (или купить) недвижимость, мы рекомендуем заранее подготовиться к сделке, в том числе:

• уточнить, подпадает ли сделка под согласие Правкомиссии, применимы ли какие-либо исключения;

• оформить и обеспечить доставку в РФ должным образом удостоверенной доверенности для регистрации перехода прав в Росреестре, иных документов (например, согласие супруги);

• уточнить текущий статус прав по ЕГРН и корректность данных, наличие обременений, ограничений;

• проверить наличие и полноту правоустанавливающих и технических документов;

• в случае, если был оформлен брачный договор – обеспечить наличие его оригинала в России;

• удостовериться, что в отношении актива отсутствуют задолженности по налогам, коммунальным и иным платежам;

• проверить, что отсутствуют лица, зарегистрированные в жилом помещении по месту жительства (если предмет сделки – жилое помещение).