Судебная практика об ответственности субарендатора перед собственником имущества

Судебная практика об ответственности субарендатора перед собственником имущества

19 июля 2023

С учетом текущей ситуации мы отмечаем повышение количества сделок о передаче владения и/или пользования помещениями, заключаемых в форме субаренды, а не прямой аренды.

В связи с этим на практике часто возникают вопросы, связанные с ответственностью субарендатора перед арендатором и арендодателем (собственником имущества).

Эти вопросы поднимаются и в судебной практике. Так, в недавно принятом Арбитражным судом Волго-Вятского округа Постановлении1 был затронут вопрос возможности взыскания собственником имущества с субарендатора неосновательного обогащения, образовавшегося в результате пользования объектами недвижимости без внесения платы (после прекращения основного договора аренды).

Фабула дела

  • Собственник имущества в одностороннем порядке расторг договор аренды с арендатором и предложил субарендатору заключить договор аренды напрямую с собственником.

  • Субарендатор отказался от заключения договора с собственником со ссылкой на отсутствие доказательств расторжения основного договор аренды.

  • Субарендатор не произвел возврат имущества.

  • Собственник имущества взыскал неуплаченную арендную плату за пользование имуществом с арендатора как убытки, а затем обратился к субарендатору с требованием о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом.

Позиция суда

  • При одновременном прекращении договора аренды и договора субаренды обязанным перед арендодателем лицом остается арендатор, а не субарендатор, т.е. сохранение субарендатором пользования помещением является нарушением арендатора.

  • Прекращение договора аренды само по себе не прекращает основное обязательство, сохраняется обязанность арендатора по возврату имущества арендодателю и внесению арендной платы за пользование имуществом.

  • Субарендатор отвечает перед арендатором, а не арендодателем; перемены лиц в обязательстве, а также солидарного или субсидиарного обязательства перед собственником имущества не возникает.

  • Со ссылкой на позицию ВАС РФ2 суд разъяснил, что владение имуществом по договору субаренды исключает возможность возникновения обязательственного правоотношения из неосновательного обогащения между собственником имущества и субарендатором.

Решение суда

  • Суд отменил решения нижестоящих инстанций, которыми с субарендатора была взыскана плата как неосновательное обогащение.

  • Собственнику имущества отказано во взыскании платы с субарендатора.

Рекомендации

  • При структурировании арендных отношений и подготовке соответствующих договоров следует уделять внимание вопросам субаренды, поскольку:

    • {{-}}Субарендатор имеет право на заключение прямого договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды в случае прекращения основного договора аренды (даже если предметом субаренды была только часть помещения);
    • {{-}}Несмотря на фактическое использование имущества третьим лицом, требовать надлежащего исполнения необходимо от арендатора (а не субарендатора), включая вопросы возврата (освобождения) имущества по истечении срока аренды, платы за пользование имуществом.
  • В договорах аренды рекомендуется в том числе:

    • {{-}}Согласовывать в деталях вопросы субаренды, включая допустимое количество договоров субаренды, их максимальный срок, требования к их содержанию;
    • {{-}}Обращать особое внимание на текст предоставляемого согласия на субаренду, т.к., мы полагаем, что согласие может быть дано с условиями и ограничениями;
    • {{-}}Детализировать процедуру возврата имущества, его состояния, последствий несвоевременного возврата и/или возврата в ненадлежащем состоянии (например, в дефектами или с имуществом арендатора или третьих лиц).
  • Отметим, что кроме вопросов субаренды судами в рамках данных споров был пересмотрен (многократно увеличен) размер арендной платы ввиду ее явного несоответствия рыночным ставкам, и взыскана разница в пользу арендодателя. Указанное является особенностью дел о банкротстве арендодателя. Рекомендуем учитывать данный риск при установлении нерыночных ставок аренды.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.05.2023 № Ф01-1972/2023 по делу № А82-12983/2021 Постановление Президиума ВАС РФ от 30.06.2009 № 2612/09 по делу № А51-546/2008-6-35

Скачать текст в виде PDF документа

Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.

Если кто-то из Ваших коллег также хотел бы получать наши информационные письма, пожалуйста, направьте ему ссылку на электронную форму подписки.
Узнать больше об услугах практик:
Недвижимость



Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Авторы данного письма не несут ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

В случае возникновения вопросов, пожалуйста, свяжитесь с нами.

С уважением,
Юридическая фирма АЛРУД

ул. Лесная, д. 7, этаж 12, Москва, Россия, 125196
Т: +7 495 234 96 92, Т: +7 495 926 16 48, info@alrud.com
alrud.ru
Для улучшения работы сайта, а также и в некоторых иных целях, описанных в Политике конфиденциальности, мы используем файлы cookies. Проставляя отметку, Вы соглашаетесь на использование файлов cookies. В противном случае мы будем использовать только технические файлы cookies, которые необходимы для правильного функционирования сайта.
Принять