Андрей Жарский

Андрей Жарский

Партнер, адвокат, к.ю.н.
Андрей Жарский

Chambers Europe

Андрей произвел на нас прекрасное впечатление, он очень ориентирован на результат, это настоящий профессионал, уделяющий внимание всем деталям

Биография
Проекты
Публикации
Рейтинги и награды

Андрей Жарский, Партнер юридической фирмы АЛРУД, руководит индустриальной группой Энергетика, Природные ресурсы и Инфраструктура и практикой Недвижимость.

Андрей имеет 20-летний опыт юридического сопровождения корпоративных и коммерческих проектов в данных индустриях (включая проекты по добыче и переработке нефти и газа, проекты СПГ, горнорудные проекты в России и Африке, инфраструктурные проекты); проектов в области недвижимости и строительства (в том числе сделки на основе форм FIDIC); промышленных инвестиционных проектов в РФ (включая совместные проекты с государственным участием); консультирования по вопросам недропользования и государственного регулирования, а также в области разрешения корпоративных споров.

Андрей присоединился к команде АЛРУД в 2013 году и стал Партнером в 2015. До прихода в АЛРУД Андрей работал в одной из крупнейших российских нефтяных компаний, а затем - руководителем международно-правового департамента крупной международной группы, где приобрёл уникальный опыт реализации сделок в области энергетики, металлургии и недвижимости как в РФ, так и в Китае и Африке.

Нам был нужен юрист, на которого мы можем полностью положиться и который понимает наш бизнес - и это Андрей Жарский. Он очень образованный, опытный профессионал, он ответственный и на него можно положиться. Он прекрасно понимает наш бизнес и потребности, благодаря нему наши интересы всегда защищены, а риски минимизированы. Chambers Europe

CEFC China Energy Company Limited

в отношении приобретения 14,16% акций ПАО «НК «Роснефть».

Tata Power (Индия)

по разработке угольного месторождения в Камчатском крае и анализу действующих в России инвестиционных режимов, таких как территорий опережающего развития, свободного порта Владивосток, специального инвестиционного контракта, а также ведению переговоров с региональными органами публичной власти.

China Gold

в отношении приобретения контрольного пакета акций золотодобывающей компании в России (участок недр федерального значения) и совместного развития проекта с существующим акционером.

Vi Holding

в отношении совместного проекта разработки платинового месторождения в Зимбабве (Африка) с местным партнером стоимостью 3 млрд. долларов США, а также девелоперского проекта Тушино в Москве.

North Atlantic Drilling Ltd. и Seadrill Limited

в сделке с НК «Роснефть», с которой было подписано соглашение об инвестициях и сотрудничестве для создания долгосрочного партнерства, а также в отношении договоров бурения.

South Tambey LNG

по вопросам российского права в отношении договоров подряда при реализации проекта Ямал СПГ.

Мечел

в отношении сделки с АО Газпромбанк по предоставлению опциона на приобретение 49% в ООО Эльга-Дорога.

Coeclerici Group

в отношении угледобывающих активов в Кемеровской области, включая вопросы по правовому консультированию и земельные вопросы.

Газпром трансгаз Беларусь

по вопросам разработки договора на строительство многофункционального центра в г. Минск, а также по вопросам согласования тендерной документации на основе форм FIDIC.

Sojitz Corporation

по вопросу приобретения бизнеса по продаже автомобилей путем купли-продажи нескольких предприятий (имущественных комплексов).

Государственный Нефтяной Фонд Азербайджанской Республики (ГНФАР)

в сделке по приобретению торгово-офисного центра «Галерея Актер», расположенного в центре Москвы.

Изменения законодательства в сфере недвижимости
Обращаем Ваше внимание на некоторые последние изменения законодательства в сфере недвижимости. С 28 декабря 2019 г.¹ изменяются сроки выдачи ряда документов, предусмотренных Градостроительным кодексом, а также вносятся некоторые иные изменения. Сокращены сроки выдачи документации в сфере строительства, в частности, Разрешение на строительство - 5 рабочих дней; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - 5 рабочих дней; Градостроительный план земельного участка - 14 рабочих дней. Уточняется порядок подачи заявлений о выдаче градостроительного плана земельного участка, о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. С 31 декабря 2019 г.² вносятся изменения в регулирование правоотношений по изъятию земельных участков, градостроительному планированию и иных правоотношений в связи с присоединением территорий к Москве, а также вносятся изменения в законодательство о зонах с особыми условиями использования (ЗО-УИТ). Период подготовки и утверждения документации по планировке территории, резервирования земель, изъятия земельных участков, предоставления участков, установления сервитутов для размещения на присоединенных к Москве территориях объектов федерального или регионального значения продлен на 10 лет до 1 января 2030 г. До 1 января 2025 г. органы исполнительной власти Москвы, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в собственности Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, вправе отказать в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории; в проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка; в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов не только по основаниям, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ, но и нормативными актами города Москвы. Уточнен порядок установления, изменения, прекращения существования санитарно-защитных зон. Прекращение действия ориентировочных, расчетных (предварительных) СЗЗ перенесено на 2 года до 1 января 2022 года. Продлению подлежат некоторые сроки, в течение которых Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ корректируется срок переходного периода в отношении установления ЗОУИТ, в т. ч. срок, в течение которого ЗОУИТ считается установленной несмотря на отсутствие сведений о ней в ЕГРН, если она была установлена одним из способов, перечисленных в Федеральном законе N 342-ФЗ. Срок приведения ПЗЗ органами местного самоуправления в соответствие с общероссийским классификатором видов разрешенного использования, продлевается на 1 год до 1 января 2021 г. С 1 января 2020 г.³ вступают в силу изменения в ГК РФ в сфере защиты добросовестных приобретателей недвижимости. В случае если лицо при приобретении недвижимости полагается на данные государственного реестра, то оно признается добросовестным приобретателем, если не будет доказано иное. Срок исковой давности по иску собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения теперь начинает исчисляться со дня поступления имущества в открытое владение добросовестного приобретателя. В случае, если право собственности такого приобретателя на имущество было зарегистрировано, то давность начинает исчисляться не позднее момента государственной регистрации права собственности приобретателя. C 1 января 2020 г.4; прекращается переходный период применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к отношениям по проведению государственной кадастровой оценки, пересмотру и оспариванию ее результатов. Теперь государственная кадастровая оценка может проводиться только в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке». Вступает в силу положение о внеочередной государственной кадастровой оценке. Также с 1 января 2020 г.5; начинают действовать ограничения полномочий субъектов Российской Федерации по нормотворчеству в сфере земельного законодательства. Законом субъекта РФ, за исключением города Москвы, больше не могут устанавливаться дополнительные основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, отказа в аукционе по продаже или аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или его предоставлении без проведения торгов. ¹ Федеральный закон от 27.12.2019 N 472-ФЗ ² Федеральный закон от 27.12.2019 N 455-ФЗ ³ Федеральный закон от 16.12.2019 N 430-ФЗ 4 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ 5 Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
14 января 2020
Эксперты АЛРУД подготовили главу о России для The ICLG to: Mining Laws and Regulations
Справочник The International Comparative Legal Guide опубликовал комплексное исследование общих проблем, касающихся законов и положений о горнодобывающей деятельности, включая механизмы приобретения прав, иностранную собственность, национальные требования и ограничения, обработку и обогащение полезных ископаемых. В справочнике также рассматриваются вопросы о соответствующих ведомствах, земельных правах, охране здоровья и безопасности, а также о налогах и роялти. Ведущие юридические фирмы из 28 стран мира предоставили обзоры для ICLG. Обзор по России был подготовлен экспертами АЛРУД в сфере Энергетики, природных ресурсов и инфраструктуры – Партнером Андреем Жарским и Старшим консультантом Тимуром Ахундовым. Ознакомиться с полным текстом статьи Вы можете по ссылке. The International Comparative Legal Guides (ICLG) – это серия справочников по различным отраслям права, в которых содержится обзор законодательства и практики его применения в различных странах мира.
02 октября 2019
Применение противопожарных требований к зданиям, введенным в эксплуатацию до момента вступления в силу таких требований: новые подходы Верховного Суда
Обращаем ваше внимание на актуальную практику Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ от 16 апреля 2019 года № 306-КГ18-21677) по вопросу об обязательности для собственника здания противопожарных тре-бований, вступивших в силу после ввода в эксплуатацию такого здания. Суть спора: Главное управление МЧС РФ по Самарской области выдало организации предписание об устранении нарушений требований противо-пожарной безопасности, выразившихся в отсутствии автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей. Организация оспорила предписание в суде, указав что здания были введены в эксплуатацию до 1966 года, задолго до момента вступления в силу спорных требований, в отношении зданий с момента ввода в эксплуатацию не проводились реконструкция, перевооружение или капитальный ремонт, поэтому новые требования к ним не применимы. Позиция арбитражных судов: Арбитражные суды второй и третьей инстанций согласились с позицией истца, указав, что требования об оборудовании автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей установлены сводом правил, вступившим в силу в 2009 году. В обоснование суды сослались на ч. 4 ст. 4 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» («Регламент»), которая устанавливает запрет обратной силы противопожарных требований, установленных в соответствии с Регламентом, в отношении объектов защиты, которые были введены в эксплуатацию до дня вступления в силу Регламента. Поскольку, как отметили суды, Управление не доказало факт реконструкции, перевооружения или капитального ремонта зданий после вступления в силу спорных требований, они не подлежат применению. Такая позиция судов соответствовала ранее складывавшейся судебной практике, в том числе Верховного Суда РФ (определение от 23.07.2017 № 306-КГ17-1633, определение от 19.06.2018 № 302-КГ18-7228) и разъяснениям МЧС РФ (письмо от 28.12.2015 № 43-6281-19), согласно которым новые противопожарные требования, не относящиеся к эксплуатации объекта, применимы к зданию только в случае осуществления его реконструкции, капитального ремонта или перевооружения. Позиция Верховного суда РФ: Верховный суд РФ не согласился с формальным подходом нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение на основании следующего: Период постройки и введения объекта недвижимости в эксплуатацию, как отметил суд, не освобождает собственника здания от соблюдения действующих (введенных после сдачи дома в эксплуатацию) норм и правил, что обусловлено уровнем современных рисков возникновения и распространения пожара. Суды должны были исследовать обстоятельства, свидетельствующие о наличии угрозы жизни и здоровью людей вследствие возможного возникновения пожара, и оценить возможность устранения нарушения новых про-тивопожарных требований без проведения реконструкции, капитального ремонта или вмешательства в объемно-планировочное решение здания. Таким образом, исходя из позиции ВС РФ само по себе отсутствие доказательств проведения реконструкции, перевооружения или капитального ремонта после ввода в здание в эксплуатацию не является основанием для неприменения новых противопожарных требований. Суд исходит из того, что по подобным спорам, при наличии угрозы жизни и здоровью людей, необходимо оценивать возможность выполнения новых требований без вмешательства в объемно-планировочное решение здания. Отметим, что данная позиция была позднее подтверждена в схожем деле по зданию в Красноярском крае (Определение Верховного Суда от 29.05.2019 N 302-ЭС19-1733 по делу N А33-14695/2017), в связи с чем мы не исключаем дальнейшего развития судебной практики по пути обязания собственника проводить работы по капитальному ремонту или перевооружению в целях снижения соответствующих рисков. Рекомендации: В случае споров с МЧС РФ касательно применения новых противопожарных требований к старым зданиям необходимо иметь в виду, что одной ссылки на то, что после вступления в силу таких требований объемно-планировочное решение здания не менялось, может быть недостаточно. Необходимо учитывать, что по таким делам может потребоваться проведение оценки пожарного риска, а также доказывание невозможности выполнения новых требований без проведения работ по реконструкции, капитальному ремонту или вмешательства в объемно-планировочное решение здания в формате судебной или внесудебной экспертизы. При заключении договора аренды сторонам целесообразно прямо разграничить обяза-тельства по выполнению новых противопожарных требований. В противном случае могут возникать споры, т.к. выполнение таких работ с точки зрения общих правил об аренде может быть квалифицировано как текущий или капитальный ремонт, под которыми стороны обычно не имеют в виду выполнение каких-либо противопожарных требований. Например, квалификация таких работ как текущего ремонта будет означать, что по общему правилу они выполняются арендатором. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
11 июня 2019
Изменения законодательства и актуальная судебная практика в сфере недвижимости
Обращаем Ваше внимание на некоторые последние изменения законодательства и актуальную судебную практику в сфере недвижимости. С 1 июля 2019 г. (Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ) вступают в силу изменения в сфере долевого строительства, ключевым из которых является переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Закон также содержит многочисленные иные изменения, в том числе уточняющие требования к застройщикам, закрепляющие положения о деятельности публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» и т.д. Требование о расчетах с использованием эскроу не будет распространяться только на достраивающиеся объекты жилищного строительства, находящиеся в высокой стадии готовности. Критерии таких объектов будут утверждены Правительством РФ. С 1 февраля 2019 г. (Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) в обязанности нотариусов входит регистрация прав в Росреестр по удостоверенной ими сделке. После заверения сделки с недвижимостью нотариус обязан самостоятельно и незамедлительно передать сведения в Росреестр. Передача может быть осуществлена посредством электронной связи. Указанное распространяется и на другие действия нотариуса в отношении недвижимости, например, выдачу Свидетельства о праве на наследство. Интересно, что стороны могут возразить против подачи документов нотариусом или установить иные специальные сроки подачи заявления. С 8 января 2019 г. (Федеральный закон от 27.12.2018 № 572-ФЗ) уточнены правила продления договоров аренды государственного имущества. В соответствии с внесенными поправками без торгов может быть продлен договор аренды, который был заключен до 2 июля 2008 года. Ранее возможность продления сроков аренды без проведения торгов существовала только в отношении договоров, заключенных после этой даты. Обязательными условиями продления являются надлежащее исполнение обязательств арендатором и определение размера арендной платы на новой период по результатам рыночной оценки. С 08 января 2019 г. (Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ) ЖК РФ регулирует перепланировку не только жилых, но и нежилых помещений в многоквартирных домах. Так, в статьях ЖК РФ, касающихся проведения перепланировок и переустройства в многоквартирных домах, термин 'жилые помещения' заменяется на 'помещения в многоквартирном доме', т.е. устанавливается единый порядок организации проведения переустройства и/или перепланировки помещений в многоквартирном доме. Отметим, что проект закона № 604253-7 об ответственности юридических лиц за самовольные переустройство (перепланировку) помещения в многоквартирном доме (в виде штрафа от сорока до пятидесяти тысяч рублей) находится на стадии предварительного рассмотрения в Государственной Думе. С 1 января 2019 г. (Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ) нерезиденты, владеющие недвижимостью более минимального срока владения (три года или пять лет, в зависимости от ситуации), смогут не платить НДФЛ при продаже объекта. Ранее доход нерезидента от продажи недвижимости облагался по ставке 30% вне зависимости от срока владения активом. Обращаем Ваше внимание, что в случае продажи имущества, находившегося в собственности менее установленных сроков, налоговые нерезиденты по-прежнему не смогут уменьшать налогооблагаемую базу на расходы, понесенные на его приобретение, и использовать другие имущественные вычеты. Также отметим, что воспользоваться освобождением от налогообложения возможно только в отношении доходов, полученных от продажи имущества после 1 января 2019 г. Также с 1 января 2019 г. (Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ) вступили в силу ряд изменений в отношении налоговой базы на недвижимость. Так, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения по решению комиссии по рассмотрению споров или решению суда, новые сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. По ранее действовавшим правилам пересмотренный размер кадастровой стоимости применялся с начала налогового периода, в котором было подано заявлении об оспаривании первоначально установленной кадастровой стоимости. Так, если кадастровая стоимость была установлена в 2017 году и впоследствии оспорена в 2018 году, то перерасчет можно было произвести только за 2018 год. Также в случае изменения качественных или количественных характеристик объекта налогообложения корректировка кадастровой стоимости будет учитываться со дня внесения сведений в ЕГРН, являющихся основанием для корректировки. 29 декабря 2018 г. (Постановление Правительства РФ от 29.12.2018 N 1746) Правительство РФ утвердило правила предоставления сведений из Единого госреестра записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Правила вступили в силу 04 января 2019 года. Информацию из реестра могут получить физлица (в отношении самих себя и в отношении своих несовершеннолетних детей) или уполномоченные органы по запросу в ФНС, а также нотариусы в связи с совершаемыми нотариальными действиями. В частности, нотариус с помощью сведений реестра может установить следующие обстоятельства: наличие зарегистрированного брака у заявителя, факт и время открытия наследства, полномочия законного представителя недееспособного лица и др. Сведения об актах гражданского состояния важны при установлении семейного положения отчуждателя (продавца) в сделках с недвижимостью и долями в ООО. 25 декабря 2018 г. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49) Пленум Верховного Суда РФ разъяснил некоторые правила заключения и толкования договоров. В частности, судом указано, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. Данное решение является основанием для государственной регистрации договора (если применимо). Судом также установлено, что предварительные договоры, устанавливающие обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Важным разъяснением является указание, что к случаям, когда продаются акции или доли участия в ООО и продавец предоставляет информацию в отношении характеристик хозяйственного общества и состава его активов, подлежат применению как нормы о качестве товара, так и специальные согласованные меры ответственности. Если же заверение предоставлено стороной относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения, то в случае недостоверности такого заверения применяется статья 431.2 ГК РФ, а также положения об ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ). Приведены примеры, в частности: заверения информацию относительно своего финансового состояния, наличия соответствующих лицензий и т.п., если эти обстоятельства имеют значение для соответствующих договорных обязательств. Данные разъяснения имеют существенное значение с учетом широкого применения заверений в сделках с недвижимостью (как в форме корпоративного поглощения, так и “assetdeals”). 5 декабря 2018 г. (Определение ВС РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20) Верховный Суд РФ при рассмотрении дела об отказе в регистрации по причине того, что регистратор счел объект самовольной постройкой, напомнил, что зарегистрированное право может быть оспорено только в суде. Регистратор не вправе давать ему оценку, это выходит за пределы его полномочий. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
21 февраля 2019
Обзор российской судебной практики по вопросу влияния антироссийских санкций на исполнение договорных обязательств
Как Вам известно, первые международные экономические санкции против Российской Федерации были введены в 2014 г. в связи с ситуацией в Крыму. После этого ЕС и США ввели ряд санкций против Российской Федерации, имеющих существенное влияние на исполнение гражданско-правовых обязательств в Российской Федерации. В свете вышеизложенного, а также в связи с нарастающим санкционным давлением на Российскую Федерацию и расширением круга лиц, в отношении которых вводятся новые ограничения, представляем Вашему вниманию обзор правовых позиций российских судов, складывающихся по вопросу влияния санкций на исполнение договорных обязательств. Ознакомиться с подробностями вы можете по ссылке. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Разрешение споров Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
25 октября 2018
Опубликованы предварительные результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области
Информируем Вас о публикации предварительных результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных в Москве и Московской области. 1. Опубликованные результаты В настоящее время уполномоченными бюджетными учреждениями Москвы и Московской области проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по новым правилам, установленным федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» («Закон о кадастровой оценке»). Статьей 14 Закона о кадастровой оценке предусмотрено опубликование предварительных результатов оценки с возможностью подачи замечаний на сделанные расчеты правообладателями недвижимости. На основании приведенных положений были опубликованы предварительные результаты оценки в Москве и Московской области. Информация о новой стоимости каждого объекта недвижимости размещена на сайте Росреестра. Мы рекомендуем изучить подготовленные проекты отчетов и оценить целесообразность подачи замечаний к ним, если при проведении оценки были допущены ошибки. 2.Возможности оспаривания предварительных результатов Часть 15 статьи 14 Закона о кадастровой оценке предусматривает, что замечания к промежуточным отчетам могут быть поданы в бюджетное учреждение, ответственное за проведение оценки, непосредственно или через МФЦ. В Москве функция кадастровой оценки и рассмотрения замечаний к отчетам передана ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», в Московской области – ГБУ «Центр Кадастровой Оценки». Крайний срок подачи замечаний в отношении объектов, расположенных в Москве, - 6 ноября 2018 года, в Московской области – 2 ноября 2018 года. С учетом правил подачи и рассмотрения замечаний, с нашей точки зрения, данный способ защиты актуален только в случае, если бюджетное учреждение допустило фактическую ошибку при определении кадастровой стоимости, например, в площади объекта, виде разрешенного использования участка или здания. Существенная часть споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости связана с завышением удельного показателя кадастровой стоимости в отношении определенной территории, когда все фактические характеристики объекта определены верно. Споры относительно нерыночности таких показателей не могут быть разрешены в формате замечаний к предварительным отчетам. В случае завышения удельной кадастровой стоимости адекватным способом защиты для правообладателя будет обращение в суд или комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной на основании отчета об оценке. Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с Законом о кадастровой оценке для юридических лиц перестает быть обязательным досудебный порядок оспаривания стоимости. По правилам, которые будут применяться с 2019 года, организации смогут сразу обращаться в суд, что должно ускорить и упростить процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
02 октября 2018
Изменения законодательства относительно самовольных построек
Федеральными законами от 03.08.2018 № 339-ФЗ (далее – «Федеральный закон 339-ФЗ») и 340-ФЗ (далее – «Федеральный закон 340-ФЗ») были внесены изменения в Гражданский и Градостроительный кодексы РФ в целях уточнения положений, касающихся отношений в связи с самовольными постройками. Ключевые изменения: 1. Возможность приведения постройки в соответствие Важнейшим нововведением стало правило о том, что вместо решения о сносе может быть принято решение о приведении постройки в соответствии с установленными требованиями, которое принимается либо судом, либо органом местного самоуправления. Приобрести право собственности на самовольную постройку теперь можно будет только при выполнении требований о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (пп.3.1, 3.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ). При этом согласно положениям Федерального закона 340-ФЗ приведение самовольной постройки в соответствии с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 Градостроительного кодекса РФ. 2. Добросовестность застройщика Появилось правило о том, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п.1 ст.222 ГК РФ). 3. Органы местного самоуправления не вправе принимать решения о сносе, если: постройки возведены на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда такие постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан; право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом; в отношении постройки судом ранее было принято решение об отказе в сносе; постройка является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом. При этом перечень случаев, когда решение о сносе либо приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления, установлен законодательно и является исчерпывающим. 4. Возможность изъятия земельного участка и отказа от договора аренды Федеральным законом 339-ФЗ была изменена ст.285 Гражданского кодекса РФ, которая теперь допускает изъятие земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если на участке возведена или создана самовольная постройка и не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Федеральный закон 339-ФЗ в свою очередь указывает, что невыполнение арендатором соответствующих обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка. 5. Использование самовольной постройки Новые поправки прямо запрещают использовать самовольную постройку (п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ). 6. Уточнения критериев самовольной постройки6. Уточнения критериев самовольной постройки По новым правилам постройку признают самовольной, если она возведена с нарушением норм, которые действовали на момент ее строительства и не утратили силу к ее выявлению (п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ). 7. Срок для сноса Устанавливается от 3 месяцев до 1 года, срок для приведения в соответствие – от 6 месяцев до 3х лет (п.4 ст.222 Гражданского кодекса РФ). Выводы: Изменения, внесенные Федеральным законом 339-ФЗ и Федеральным законом 340-ФЗ, следуют выводам высших судебных инстанций последних лет и предоставляют дополнительные возможности легализации самовольных построек. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
20 сентября 2018
Chambers Europe, 2019 рекомендует Андрея Жарского в сфере Энергетики, природных ресурсов и инфраструктуры
Chambers Global, 2019 рекомендует Андрея Жарского в сфере Энергетики, природных ресурсов и инфраструктуры
The Legal 500, 2019 отмечает Андрея как ведущего специалиста в области Энергетики и природных ресурсов, ГЧП и инфраструктурных проектов, Недвижимости и строительства, Разрешения споров
Best Lawyers, 2020 отмечает Андрея в области Слияний и поглощений
Для улучшения работы сайта, а также и в некоторых иных целях, описанных в Политике конфиденциальности, мы используем файлы cookies. Проставляя отметку, Вы соглашаетесь на использование файлов cookies. В противном случае мы будем использовать только технические файлы cookies, которые необходимы для правильного функционирования сайта.
Принять