Андрей Жарский

Андрей Жарский

Партнер, адвокат, к.ю.н.
Андрей Жарский

Chambers Europe

Андрей произвел на нас прекрасное впечатление, он очень ориентирован на результат, это настоящий профессионал, уделяющий внимание всем деталям

Биография
Проекты
Публикации
Рейтинги и награды

Андрей Жарский, Партнер юридической фирмы АЛРУД, руководит индустриальной группой Энергетика, Природные ресурсы и Инфраструктура и практикой Недвижимость.

Андрей имеет 20-летний опыт юридического сопровождения корпоративных и коммерческих проектов в данных индустриях (включая проекты по добыче и переработке нефти и газа, проекты СПГ, горнорудные проекты в России и Африке, инфраструктурные проекты); проектов в области недвижимости и строительства (в том числе сделки на основе форм FIDIC); промышленных инвестиционных проектов в РФ (включая совместные проекты с государственным участием); консультирования по вопросам недропользования и государственного регулирования, а также в области разрешения корпоративных споров.

Андрей присоединился к команде АЛРУД в 2013 году и стал Партнером в 2015. До прихода в АЛРУД Андрей работал в одной из крупнейших российских нефтяных компаний, а затем - руководителем международно-правового департамента крупной международной группы, где приобрёл уникальный опыт реализации сделок в области энергетики, металлургии и недвижимости как в РФ, так и в Китае и Африке.

Нам был нужен юрист, на которого мы можем полностью положиться и который понимает наш бизнес - и это Андрей Жарский. Он очень образованный, опытный профессионал, он ответственный и на него можно положиться. Он прекрасно понимает наш бизнес и потребности, благодаря нему наши интересы всегда защищены, а риски минимизированы. Chambers Europe

CEFC China Energy Company Limited

в отношении приобретения 14,16% акций ПАО «НК «Роснефть».

Tata Power (Индия)

по разработке угольного месторождения в Камчатском крае и анализу действующих в России инвестиционных режимов, таких как территорий опережающего развития, свободного порта Владивосток, специального инвестиционного контракта, а также ведению переговоров с региональными органами публичной власти.

China Gold

в отношении приобретения контрольного пакета акций золотодобывающей компании в России (участок недр федерального значения) и совместного развития проекта с существующим акционером.

Vi Holding

в отношении совместного проекта разработки платинового месторождения в Зимбабве (Африка) с местным партнером стоимостью 3 млрд. долларов США, а также девелоперского проекта Тушино в Москве.

North Atlantic Drilling Ltd. и Seadrill Limited

в сделке с НК «Роснефть», с которой было подписано соглашение об инвестициях и сотрудничестве для создания долгосрочного партнерства, а также в отношении договоров бурения.

South Tambey LNG

по вопросам российского права в отношении договоров подряда при реализации проекта Ямал СПГ.

Мечел

в отношении сделки с АО Газпромбанк по предоставлению опциона на приобретение 49% в ООО Эльга-Дорога.

Coeclerici Group

в отношении угледобывающих активов в Кемеровской области, включая вопросы по правовому консультированию и земельные вопросы.

Газпром трансгаз Беларусь

по вопросам разработки договора на строительство многофункционального центра в г. Минск, а также по вопросам согласования тендерной документации на основе форм FIDIC.

Sojitz Corporation

по вопросу приобретения бизнеса по продаже автомобилей путем купли-продажи нескольких предприятий (имущественных комплексов).

Государственный Нефтяной Фонд Азербайджанской Республики (ГНФАР)

в сделке по приобретению торгово-офисного центра «Галерея Актер», расположенного в центре Москвы.

Как подготовиться к судебным спорам по договорам аренды?
Распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в России повлекло закрытие либо падение выручки значительного числа предприятий, что неизбежно вызвало необходимость изменения условий заключенных договоров аренды недвижимости. При этом арендодатели, предоставившие данные объекты в аренду, не были освобождены от обязательств, связанных с недвижимым имуществом, в том числе расходов на его содержание, что в ряде случаев послужило основанием для отказа с их стороны в снижении или отсрочке уплаты арендной платы. Принятие Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года и Постановления Правительства № 439 от 3 апреля 2020 года «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» определило порядок отсрочки арендной платы в период кризиса, однако, к сожалению, не позволило в полной мере разрешить проблемы в отношениях между арендодателем и арендатором, которые в дальнейшем могут перерасти в судебные споры. Самым принципиальным вопросом для арендаторов все же является снижение ставки аренды, в то время как законодатель фактически оставил данный вопрос на усмотрение сторон. Учитывая вышеизложенное, мы предлагаем вам заблаговременно осуществить действия, направленные на урегулирование конфликтов на досудебной стадии, либо на повышение шансов на итоговый успех, если спор все-таки перейдет в суд. Этап 1. Переговоры с арендодателем. В рамках данного этапа мы могли бы рекомендовать инициировать переговоры с арендодателем, обратившись к нему с просьбой о предоставлении отсрочки платежей / изменении / расторжении договора аренды в связи с введенными ограничительными мерами. В ходе переговоров необходимо указать причины, по которым арендатор полагает необходимым снизить арендную плату / изменить условия договора аренды (снижение / отсутствие выручки арендатора ввиду пандемии), сослаться на конкретные факты, которые это подтверждают (например, закрытие магазина, отсутствие продаж вследствие введения режима самоизоляции), и предложить свои условия по срокам и порядку оплаты денежных средств. При этом надо учитывать, что на период переговоров с арендодателем и до разрешения спора по существу в целях исключения рисков начисления санкций и расторжения договора мы рекомендуем вносить арендную плату (при возможности) с указанием в сопроводительном письме, что арендатор не согласен с ее размером, а арендная плата вносится для исключения соответствующих рисков и будет взыскана с арендодателя в судебном порядке или зачтена в счет будущих периодов аренды. Важно вести переписку с учетом требований договора аренды (в части формы, адресов направления бумажных и электронных документов и т.д.), оформлять результаты переговоров соответствующими протоколами и в целом стремиться к документальному закреплению всех предпринятых усилий. Этап 2. Сбор доказательств. В случае отказа арендодателя изменить условия аренды / предоставить отсрочку платежей, арендатору необходимо собрать доказательства для обоснования правомерности своих требований. В частности, такими доказательствами могут быть: протокол нотариального осмотра интернет-сайта магазина / торгового или офисного центра, в котором было бы зафиксировано изменение графика работы / приостановление деятельности / сокращение объема предоставляемых услуг; протокол нотариального осмотра помещения, в котором отражается закрытие доступа к помещению, либо его низкая проходимость со стороны покупателей; видеосъемка с камер наблюдения, свидетельствующая о низкой проходимости со стороны покупателей; финансовая отчетность, отражающая низкий оборот денежных средств; сравнительный анализ движения денежных средств до и после введения ограничений; журналы учета посетителей здания; данные счетчиков коммунальных услуг, свидетельствующие о низких показателях потребления; документы от надзорных и контрольных органов в случае, если во время ограничения деятельности проводились проверки со стороны государственных органов. Кроме того, в случае заявления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, можно также обратиться в Торгово-промышленную палату Российской Федерации и ее территориальные органы за выдачей сертификата или заключения о форс-мажоре (что в настоящее время возможно и в отношении договоров аренды, заключенных между российскими компаниями). Этап 3. Подготовка и предъявление требований к арендодателю. После того, как арендатор собрал все или часть доказательств, арендатору следует подготовить официальную претензию к арендодателю с требованием отсрочить уплату арендных платежей, снизить ее размер, изменить условия договора аренды с подробным обоснованием предъявляемых требований и приложением доказательств. Основанием для таких требований может быть невозможность пользоваться арендованным помещением, изменение условий его использования, существенное изменение иных обстоятельств, которые стороны не предвидели при заключении договора аренды. В претензии мы рекомендуем указывать следующие обстоятельства: Обосновать причины, по которым деятельность компании прекратилась или сократилась (ограничения деятельности, прямо установленные нормативными правовыми актами, снижение проходимости помещения и т.д.). Обосновать размер предлагаемого снижения или сроки отсрочки арендной платы.При этом следует отдельно указать, на какие платежи распространяется отсрочка или снижение, а на какие – нет. Одной из распространенных альтернатив является установление арендной платы в размере процента от выручки арендатора либо платы, которая была бы установлена, если бы помещение сдавалось в аренду в текущих условиях. Сослаться и приложить вышеуказанные доказательства приостановки деятельности арендатора (изменения режима работы). При этом необходимо учитывать, что Постановление Правительства РФ № 439 и ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ предусматривают обязательное предоставление отсрочек по арендным платежам для арендаторов, наиболее пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), путем заключения дополнительного соглашения. Условия и порядок предоставления отсрочки подробно были описаны в нашем информационном письме, которое можно также найти здесь. В связи с этим, мы рекомендуем лицам, имеющим право на такую отсрочку, в качестве вышеупомянутой претензии направить предложение о заключении дополнительного соглашения с приложением проекта такого соглашения. В случае отказа арендодателя от заключения дополнительного соглашения арендатор может обратиться в суд. Важно оформить итоговое требование с учетом требований, предъявляемых к досудебной претензии, чтобы в дальнейшем можно было сразу обращаться в суд. Этап 4. Подача иска и подготовка к возможным возражениям арендодателя. Если переговоры с арендодателем не увенчались успехом, арендатор может подать в суд иск о принудительном изменении договора / обязании заключить дополнительное соглашение к договору. В рамках данного процесса арендатор может также взыскать с арендодателя уже внесенную арендную плату за период, в который он не мог пользоваться помещением. При этом для данной категории споров является обязательным досудебный порядок, в связи с чем необходимо представить в суд претензионную переписку сторон, а также собранные арендатором доказательства, примеры которых перечислены выше. Необходимо учитывать, что арендодатели могут также выдвигать, как минимум, следующие возражения против изменения условий договора / снижения арендной платы: Отсутствие у арендодателя безусловной обязанности по снижению арендной платы, в связи с отсутствием прямого требования закона. Отсутствие четкого правового механизма в отношении порядка и размера снижения арендной платы предоставляет арендодателю значительную дискрецию по размеру такого снижения; Арендодатель может выдвигать возражения против отсрочки / снижения размера коммунальных платежей и расходов по содержанию имущества, которые не изменились в связи с пандемией; Возможность использования помещения и перепрофилирования бизнеса арендатора, неснижение размера выручки арендатора ввиду осуществления онлайн-продаж; Отсутствие оснований для признания финансовых трудностей арендатора форс-мажором / существенным изменением обстоятельств, в том числе, в связи с невключением арендатора в список компаний, наиболее пострадавших от пандемии; В случае просрочки уплаты арендной платы арендодатель может воспользоваться механизмами, предусмотренными договором и законом (односторонний отказ от договора, начисление штрафных санкций и т.д.). Обращаем Ваше внимание, что в настоящий момент деятельность судов в России существенно ограничена, как минимум, до 30 апреля 2020 года, рассматриваются только дела безотлагательного характера (к которым споры из договоров аренды не относятся). Вместе с тем, указанное не исключает возможности сбора доказательств, подготовки и подачи исковых заявлений. Более того, нерабочие дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 г. включаются в процессуальные сроки и не являются основанием для переноса дня окончания процессуальных сроков, а также срока исполнения обязательства исходя из положений ст. 193 ГК РФ. Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость, Разрешение споров Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
28 апреля 2020
M&A в России в условиях COVID-19: Тренды и специфика сделок
С каждым днем вспышка коронавирусной инфекции COVID-19 оказывает все большее влияние на экономику в целом и различные аспекты бизнеса в частности. В настоящем информационном письме мы отразили основные тренды и специфику сделок M&A в России в условиях ограничительных мер, вызванных распространением COVID-19, и их последствий. Общие тренды на рынке M&A в России в условиях COVID-19 Динамика сделок. Существенное сокращение количества сделок M&A, особенно с участием иностранных инвесторов. В то же время, удешевление активов создает новые условия для покупателей, готовых принимать повышенные риски в ситуации неопределенности. Индустрии. Утрата интереса в отношении бизнесов, которые пострадали от ограничительных мер, вызванных распространением коронавирусной инфекции. Вместе с тем, в индустриях, связанных с здравоохранением, доставкой, on-line торговлей, IT и телекома, может наблюдаться повышенная M&A активность. Структура сделок. Новая волна реструктуризации финансовых обязательств с корпоративными элементами, включая конвертацию долга (части долга) в капитал. Увеличение количества distressed M&A сделок, в том числе в рамках процедур несостоятельности и реструктуризации задолженности. Финансирование сделок. Возможность получить финансирование на приобретение актива может быть ограничена. Могут рассматриваться альтернативные варианты (например, deferred payment / earn-out). Специфика сделок M&A в России в условиях COVID-19 Покупная цена. Предпочтительно использование механизма корректировки цены в зависимости от показателей таргета на дату закрытия (completion accounts). Концепция locked-box будет применяться редко, либо в гибридной форме, например, с целевыми финансовыми показателями на дату закрытия в качестве предварительного условия для закрытия. Также большое распространение получают отложенные платежи (holdback, deferred consideration, earn-out). Меры государственной поддержки. Ключевые условия сделки (например, цена или право выхода из сделки) может зависеть от тех или иных мер поддержки, которые уже предусмотрены в отношении таргета или которые могут возникнуть в будущем (как до, так и после закрытия). Существенное неблагоприятное изменение (MAC). Особое внимание на формулировки положений МАС, особенно в отношении эпидемий / пандемий, а также права сторон на выход из сделки в случае возникновения существенного неблагоприятного изменения. Регуляторные одобрения. Необходимость учитывать возможные задержки государственных органов в связи с рассмотрение ходатайств на согласование сделок. Ответственность покупателя за неподачу ходатайств и неполучение регуляторных одобрений может быть существенно ограничена. Предельная дата (long stop date). Реалистичный подход к установлению предельной даты для выполнения предварительных условий для закрытия сделки. Гибкий механизм продления предельной даты, например, в случае задержек получения регуляторных одобрений. Период между подписание и закрытием. Особое внимание сторон к формулировкам обычной хозяйственной деятельности (ordinary course of business). Для продавца важно оставить возможность экстренного реагирования не в рамках обычной хозяйственной деятельности, если это необходимо для сохранения бизнеса в текущих условиях. Стороны могут дополнительно согласовывать план действий по предотвращению / преодолению негативного влияния пандемии на бизнес таргета. Специфические вопросы в рамках Due Diligence. В рамках правовой проверки покупателю необходимо уделить особое внимание следующим вопросам: (1) коммерческие контракты с поставщиками / клиентами таргета (оценка исполнимости договора обеими сторонами, право на одностороннее расторжение, положения об обстоятельствах непреодолимой силы, ответственность за нарушение), (2) дебиторская задолженность и возможность ее взыскания, (3) достаточность оборотного капитала (включая запасов) для операционной деятельности, (4) соблюдение таргетом регуляторных ограничений в связи с COVID-19, (5) получение таргетом какой-либо финансовой помощи или иных мер поддержки от государства, соблюдение условий использования такой поддержки, (6) покрытие рисков, связанных с коронавирусом, страховыми полисами таргета, (7) вопросы IT и защиты данных в связи с переводом сотрудников / бизнеса на работу удаленно, (8) трудовые вопросы в связи с действующими ограничительными мерами, (9) анализ рисков неисполнения финансовых ковенант. Специфические заверения. Расширение заверений в отношении коммерческих контрактов с поставщиками / клиентами таргета. В частности, могут быть включены заверения о том, что не было каких-либо просрочек, уведомлений о невозможности исполнения контрактов или одностороннего расторжения контрактов со ссылкой на обстоятельства непреодолимой силы или иные обстоятельства. Подписание и закрытие. Проработка вариантов «виртуального подписания» документов по сделке. Вопросы закрытия сделки, где может потребоваться физическое присутствие сторон (их представителей), нужно заранее прорабатывать с нотариусом (в случае с продажей доли в ООО) или регистратором / депозитарием (в случае продажи акций в АО). На официальных сайтах региональных нотариальных палат можно узнать информацию о дежурных нотариусах. Некоторые регистраторы / депозитарии прорабатывают возможность удаленного открытия счета и совершения операций. Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Корпоративное право, Слияния и поглощения Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
24 апреля 2020
Юридическая фирма АЛРУД выступила юридическим консультантом Группы Мечел в сделке по продаже 51% Эльгинского угольного проекта
Специалисты АЛРУД успешно завершили юридическое сопровождение сделки Группы Мечел по продаже 51% долей в трех компаниях — «Эльгауголь», «Эльга-дорога» и «Мечел Транс Восток», реализующих крупнейшее в России месторождение коксующегося угля (его запасы составляют 2,2 млрд т). Покупателем активов является компания «А-Проперти», общая сумма вознаграждения по сделке составила 89 млрд руб. Сделка имела сложную структуру, поскольку включала одновременно продажу долевого участия в трех российских компаниях, реструктуризацию существующей задолженности компаний перед основными кредиторами Газпромбанком, ВТБ и ВЭБ.РФ и снятие существующих обременений по активам компаний и долям участия. В состав команды АЛРУД, работавшей над проектом под руководством партнера Андрея Жарского (руководителя практики Природные ресурсы, энергетика и инфраструктура) и Александра Жарского (руководителя Корпоративной практики / M&A), вошли советник Олег Ежов, юристы Кристина Акалович, Анна Дербак и Ирина Чердинцева.
22 апреля 2020
Условия предоставления отсрочки по оплате арендной платы
Информируем вас об официальном опубликовании Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» («Постановление»). Постановление принято на основании п. 1 ст. 19 федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» («Закон») и регулирует условия и сроки предоставления отсрочки по оплате арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. 1. Лица, имеющие право на отсрочку Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона правом на отсрочку могут воспользоваться только арендаторы по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ1. Правительство дополнительно ограничило перечень лиц, которые могут воспользоваться отсрочкой. Во-первых, отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений. Во-вторых, право на отсрочку предоставляется только по договорам, арендаторами по которым являются организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Список таких отраслей применительно к предоставлению права на отсрочку пока не утвержден, что создает трудности с применением Постановления на практике. Решением возникшей проблемы может быть применение по аналогии списка отраслей, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 434, который был утвержден для целей предоставления кредитных каникул. Следует учитывать, что данный перечень достаточно короткий и не содержит, например, непродовольственный ритейл. Также важно иметь в виду, что критерием отнесения к пострадавшей отрасли является код ОКВЭД организации или ИП, указанный в качестве основного вида деятельности в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. При этом мы не исключаем того, что отдельные арендодатели займут позицию, что данный список не применим к вопросам отсрочки арендных платежей и, соответственно, до момента определения специального списка для целей Постановления отсрочка не может быть предоставлена в принципе. 2. Срок отсрочки Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ. При этом важно учитывать, что отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и только в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года. 3. Условия отсрочки Постановление определяет ряд условий предоставления отсрочек. Во-первых, накопленная за период отсрочки задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Постановление запрещает установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате в связи с предоставлением отсрочки. Важно учитывать, что если договором предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. При этом Постановление допускает снижение арендной платы наряду с предоставлением отсрочки по ее оплате. Кроме того, стороны могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Постановлением. 4. Рекомендации Важно помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона отсрочка не является автоматической, поэтому необходимо, чтобы стороны подписали соответствующее дополнительное соглашение. С учетом формулировок Постановления мы полагаем, что наибольшие шансы на успешную реализацию права на отсрочку в настоящее время имеют арендаторы, основной вид деятельности которых по ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответствует кодам, приведенным в перечне, установленном Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 434. Вместе с тем, мы рекомендуем всем арендаторам занимать активную позицию и направить дополнительные соглашения об отсрочке и обоснованном уменьшении арендной платы, например, до размера операционных расходов и коммунальных платежей (при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 19 Закона). 1 Для Москвы это 5 марта 2020 года (Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности»). Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
10 апреля 2020
Пандемия коронавируса: правовые последствия для арендных отношений
Мы подготовили краткий обзор основных вопросов, возникающих в связи с последствиями пандемии коронавирусной инфекции и вводимых властями ограничительных мер для арендных отношений. 1. Является ли закрытие торговых и иных объектов по указанию государственных органов основанием для освобождения арендатора от оплаты арендной платы / ее уменьшения? В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Имеется положительная судебная практика применения данной нормы как в виде снижения арендной платы, так и освобождения арендатора от ее оплаты в ситуациях, когда невозможность использования арендатором имущества была вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735). Акты государственных органов, запрещающие использование имущества в соответствии с условиями использования, предусмотренными договором, могут быть квалифицированы как такие обстоятельства. С учетом толкования положений конкретных договоров, формулировок ограничительных актов о закрытии объектов, а также беспрецедентного характера текущей ситуации, мы не исключаем, что суды могут отказаться от применения ранее сформулированной позиции и по-новому распределят риски принятия таких ограничительных актов органов власти (в том числе с учетом предпринимательского риска, за которые стороны должны отвечать). При этом важно учитывать условия конкретного договора аренды, так как судебная практика допускает перераспределение рисков невозможности использования имущества между сторонами (перенос такого риска на арендатора по соглашению сторон). Кроме того, сторонам важно соблюдать все предусмотренные договором процедуры получения соответствующих скидок или освобождения от арендных платежей. Сама по себе пандемия коронавируса и вызванные ею последствия, не связанные с закрытием торговых и иных объектов, вряд ли могут служить основанием для снижения арендной платы по п.4 ст. 614 ГК РФ. 2. Квалификация коронавируса и/или ограничительных мер как обстоятельств непреодолимой силы. Мы допускаем, что пандемия коронавируса и/или ограничительные меры в случае спора могут быть квалифицированы как обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Обстоятельство непреодолимой силы – это обстоятельство, которое освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (уплаты убытков и неустоек), но не от исполнения самого обязательства. Таким образом, положения об обстоятельствах непреодолимой силы не могут быть сами по себе основаниями для освобождения от оплаты аренды (что не исключает возможность их использования при определенных условиях для освобождения от ответственности за просрочку оплаты). На основании п. 3 ст. 401 ГК РФ арендатор или арендодатель могут быть освобождены от ответственности в виде уплаты убытков или неустоек за неисполнение тех обязательств, которые объективно не могут исполнены в текущих обстоятельствах (например, обеспечение доступа посетителей в торговый центр, закрытый по решению властей, предоставления иных услуг, осуществление ремонта помещения в указанный срок). 3. Является ли пандемия коронавируса и вызванные ею последствия, в том числе существенное падение трафика посетителей, основанием для снижения арендной платы или расторжения договора? Пандемия коронавируса и вызванные ею последствия, в том числе существенное падение трафика посетителей в зависимости от обстоятельств конкретного дела могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). При существенном изменении обстоятельств договор может быть расторгнут или изменен по решению суда (в исключительных случаях - п.4 ст. 451 ГК РФ). Необходимо иметь в виду, что указанные положения закона применяются только, если сторонами не согласовано иное в договоре. Положения ст. 451 ГК РФ применимы только в случае существенного нарушения соотношения имущественных интересов сторон договора (п.п. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ). В зависимости от условий конкретного договора критерий существенности будет разным (соотношение длительности срока аренды и продолжительности текущей ситуации; зависимость размера арендной платы от оборота и т.д.). Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
31 марта 2020
Верховный суд рассмотрел дело о преддоговорной ответственности в случае ведения параллельных переговоров
Обращаем ваше внимание на позицию, обозначенную Верховным судом по делу 305-ЭС19-19395 (Определение СКЭС ВС РФ от 29.01.2020), относительно преддоговорной ответственности за недобросовестный выход из переговоров. Суть спора: Истец в течение длительного времени вел переговоры относительно приобретения фитнес-клуба в Москве. В ходе переговоров были согласованы основные коммерческие параметры сделки, после чего истец обратился к внешним юридическим консультантам для оформления юридически обязывающей документации, понес соответствующие расходы. Вместе с тем, через небольшой промежуток времени продавцы прекратили переговоры со ссылкой на то, что ими был выбран другой покупатель, с которым велись параллельные переговоры, предложивший более выгодные условия. Истец, полагая, что ответчики при проведении переговоров действовали недобросовестно, поскольку предоставили неполную информацию, умолчав о параллельных переговорах с другим покупателем, а также внезапно и неоправданно прекратив переговоры о заключении договора, обратился в суд. Арбитражные суды всех 3 инстанций отказали в удовлетворении иска. Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, сформулировав ряд важных критериев и правил наступления преддоговорной ответственности в случае, когда переговоры ведутся одновременно с несколькими контрагентами. Не является недобросовестным: Сами по себе факты того, что сторона вышла из переговоров без объяснения причин либо на поздней стадии переговоров не свидетельствуют о неоправданном прекращении переговоров и недобросовестности ее действий. Сами по себе переговоры лица с несколькими контрагентами и выбор одного из них не могут служить основанием для возмещения им убытков контрагента, с которым договор заключен не был. Не является недобросовестным умолчание о параллельных переговорах, а также отсутствие предложения заключить сделку на условиях, предложенных другим контрагентом. Может наступать ответственность: Когда стороны переговоров заключили соглашение о порядке ведения переговоров, в котором предусмотрели условие об эксклюзивности переговоров только с одним контрагентом, и впоследствии вторая сторона нарушила его либо допустила обман контрагента на его вопрос о переговорах с другими контрагентами, такие действия являются недобросовестными. Недобросовестным признается поведение, когда лицо вступает или продолжает переговоры, хотя оно знает или должно знать, что оно уже не будет заключать договор, по крайней мере, с этим контрагентом. Недобросовестным считается также поведение, когда лицо своевременно не сообщило контрагенту об обстоятельствах, препятствующих заключению договора, в том числе о своем окончательном намерении заключить договор с другим контрагентом, создавая или поддерживая при этом у первоначального контрагента ложные представления о своей готовности в будущем заключить договор. Таким образом, суд поддержал общую позицию относительно того, что стороны свободны в ведении переговоров, в т.ч. одновременно с несколькими контрагентами, и отказ от сделки на любой их стадии сам по себе не является недобросовестным поведением. Вместе с тем, если сторонами прямо согласовано, что переговоры ведутся эксклюзивно, либо если будет установлено, что переговоры ведутся без намерения вступить в сделку, то такое поведение не является добросовестным и может служить основанием для привлечения лица к ответственности в соответствии с положениями ст.434.1 Гражданского кодекса РФ. Напомним, что важными судебными актами, оказавшими влияние на практику применения преддоговорной ответственности, также являются: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (п. 19-21); Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 308-ЭС18-4814 по делу N А32-41814/2016 (дело Орион - Тандер); Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2018 N 305-ЭС18-1723 по делу N А41-90214/2016 (дело АШАН - Декорт). Наши рекомендации: Обеспечивать заключение соглашения о порядке ведения переговоров, особенно в случаях, когда были согласованы специальные правила относительно эксклюзивности, несения расходов, возможности выхода из переговоров в зависимости от условий (одобрений, иное); Обеспечивать добросовестное ведение переговоров, исключающее несение контрагентом расходов в ситуации, когда переговоры очевидно не приведут к заключению сделки. Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
17 февраля 2020
AIPN и Юридическая фирма АЛРУД провели семинар по применению законодательства о стратегических инвестициях в нефтегазовые проекты
Международная некоммерческая Ассоциация специалистов по переговорам в нефтегазовой отрасли AIPN (Association of International Petroleum Negotiators) и Юридическая фирма АЛРУД проверили семинар, посвященный актуальным вопросам применения Закона «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства» в отношении сделок и проектов в нефтегазовой отрасли России. В семинаре приняли участие Андрей Цыганов, заместитель руководителя ФАС России, старший партнер АДРУД Василий Рудомино, партнеры АДРУД Герман Захаров и Андрей Жарский, старший консультант АЛРУД Руслана Каримова, а также другие представители юридического сообщества и руководители правовых служб крупных российских и иностранных нефтегазовых компаний. В ходе семинара Андрей Цыганов рассказал о подходах ФАС России к согласованию сделок с иностранными инвестициями. Замглавы антимонопольной службы разъяснил правовые основы согласования сделок, рассматриваемых ФАС России, и подробнее остановился на механизмах контроля иностранных инвестиций в стратегические хозяйственные общества. Он сообщил, что Законом о стратегических инвестициях установлены некоторые ограничения для иностранных инвесторов, последствия и санкции за несоблюдение его требований, а также детально описана процедура принятия решений по итогам рассмотрения сделок. Андрей Цыганов также подробно разъяснил процедуру рассмотрения ФАС России ходатайств и уведомлений, и сообщил о статистике рассмотрения ходатайств о согласовании сделок в отношении стратегических обществ, поступивших в ФАС России с 2008 года по настоящее время. Кроме того, представитель ФАС России подробно остановился на сделках в сфере нефтегазовой отрасли, рассмотренных Правительственной комиссией за последние 10 лет, а также представил статистические данные об объемах иностранных инвестиций в добычу топливно-энергетических полезных ископаемых в России. В завершение своего выступления замглавы ФАС России сообщил о планируемом выпуске второго дополненного издания Комментария к Закону о стратегических инвестициях. Во второй части семинара эксперты АЛРУД и участники семинара провели дискуссию и обсудили наиболее сложные и противоречивые вопросы применения законодательства о стратегических инвестициях, с которыми сталкиваются компании нефтегазовой отрасли при проведении сделок по слиянию и поглощению или создании совместных предприятий в России, а также способы решения ряда проблемных вопросов в этой области. В частности, эксперты обсудили критерии отнесения российских обществ к стратегическим, сложные ситуации возникновения прав контроля иностранного инвестора в отношении «стратегов-недропользователей», а также процедурные вопросы раскрытия информации о бенефициарах иностранного инвестора. Для всех членов AIPN и других представителей бизнеса очень важно понимать четкие «правила игры» при планировании сделок в нефтегазовой отрасли, поэтому мы благодарны антимонопольной службе за ее открытость и готовность вступать в прямой диалог с бизнесом даже по самым сложным вопросам регулирования, отметил после семинара модератор сессии, партнер АЛРУД Герман Захаров Высокий интерес нефтегазового бизнеса к теме инвестиций в стратегические компании свидетельствует о необходимости дальнейшего диалога между бизнесом и регулятором и разъяснения проблемных вопросов, которые до сих пор часто возникают на практике в ходе планирования подобных сделок. Имея значительный опыт консультирования частных и государственных инвесторов в области стратегических инвестиций (таких как, China Gold, CEFC China Energy и других), специалисты практики Антимонопольного регулирования и практики Энергетики, Природных ресурсов и Инфраструктуры АЛРУД готовы оказать полномасштабную поддержку клиентам по всем сложным вопросам планирования и согласования стратегических инвестиций в России.
13 февраля 2020
Изменения законодательства в сфере недвижимости
Обращаем Ваше внимание на некоторые последние изменения законодательства в сфере недвижимости. С 28 декабря 2019 г.¹ изменяются сроки выдачи ряда документов, предусмотренных Градостроительным кодексом, а также вносятся некоторые иные изменения. Сокращены сроки выдачи документации в сфере строительства, в частности, Разрешение на строительство - 5 рабочих дней; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - 5 рабочих дней; Градостроительный план земельного участка - 14 рабочих дней. Уточняется порядок подачи заявлений о выдаче градостроительного плана земельного участка, о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. С 31 декабря 2019 г.² вносятся изменения в регулирование правоотношений по изъятию земельных участков, градостроительному планированию и иных правоотношений в связи с присоединением территорий к Москве, а также вносятся изменения в законодательство о зонах с особыми условиями использования (ЗО-УИТ). Период подготовки и утверждения документации по планировке территории, резервирования земель, изъятия земельных участков, предоставления участков, установления сервитутов для размещения на присоединенных к Москве территориях объектов федерального или регионального значения продлен на 10 лет до 1 января 2030 г. До 1 января 2025 г. органы исполнительной власти Москвы, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в собственности Москвы или государственная собственность на которые не разграничена, вправе отказать в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории; в проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка; в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов не только по основаниям, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ, но и нормативными актами города Москвы. Уточнен порядок установления, изменения, прекращения существования санитарно-защитных зон. Прекращение действия ориентировочных, расчетных (предварительных) СЗЗ перенесено на 2 года до 1 января 2022 года. Продлению подлежат некоторые сроки, в течение которых Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ корректируется срок переходного периода в отношении установления ЗОУИТ, в т. ч. срок, в течение которого ЗОУИТ считается установленной несмотря на отсутствие сведений о ней в ЕГРН, если она была установлена одним из способов, перечисленных в Федеральном законе N 342-ФЗ. Срок приведения ПЗЗ органами местного самоуправления в соответствие с общероссийским классификатором видов разрешенного использования, продлевается на 1 год до 1 января 2021 г. С 1 января 2020 г.³ вступают в силу изменения в ГК РФ в сфере защиты добросовестных приобретателей недвижимости. В случае если лицо при приобретении недвижимости полагается на данные государственного реестра, то оно признается добросовестным приобретателем, если не будет доказано иное. Срок исковой давности по иску собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения теперь начинает исчисляться со дня поступления имущества в открытое владение добросовестного приобретателя. В случае, если право собственности такого приобретателя на имущество было зарегистрировано, то давность начинает исчисляться не позднее момента государственной регистрации права собственности приобретателя. C 1 января 2020 г.4; прекращается переходный период применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к отношениям по проведению государственной кадастровой оценки, пересмотру и оспариванию ее результатов. Теперь государственная кадастровая оценка может проводиться только в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке». Вступает в силу положение о внеочередной государственной кадастровой оценке. Также с 1 января 2020 г.5; начинают действовать ограничения полномочий субъектов Российской Федерации по нормотворчеству в сфере земельного законодательства. Законом субъекта РФ, за исключением города Москвы, больше не могут устанавливаться дополнительные основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, отказа в аукционе по продаже или аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или его предоставлении без проведения торгов. ¹ Федеральный закон от 27.12.2019 N 472-ФЗ ² Федеральный закон от 27.12.2019 N 455-ФЗ ³ Федеральный закон от 16.12.2019 N 430-ФЗ 4 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ 5 Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практика: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
14 января 2020
Эксперты АЛРУД подготовили главу о России для The ICLG to: Mining Laws and Regulations
Справочник The International Comparative Legal Guide опубликовал комплексное исследование общих проблем, касающихся законов и положений о горнодобывающей деятельности, включая механизмы приобретения прав, иностранную собственность, национальные требования и ограничения, обработку и обогащение полезных ископаемых. В справочнике также рассматриваются вопросы о соответствующих ведомствах, земельных правах, охране здоровья и безопасности, а также о налогах и роялти. Ведущие юридические фирмы из 28 стран мира предоставили обзоры для ICLG. Обзор по России был подготовлен экспертами АЛРУД в сфере Энергетики, природных ресурсов и инфраструктуры – Партнером Андреем Жарским и Старшим консультантом Тимуром Ахундовым. Ознакомиться с полным текстом статьи Вы можете по ссылке. The International Comparative Legal Guides (ICLG) – это серия справочников по различным отраслям права, в которых содержится обзор законодательства и практики его применения в различных странах мира.
02 октября 2019
Применение противопожарных требований к зданиям, введенным в эксплуатацию до момента вступления в силу таких требований: новые подходы Верховного Суда
Обращаем ваше внимание на актуальную практику Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ от 16 апреля 2019 года № 306-КГ18-21677) по вопросу об обязательности для собственника здания противопожарных тре-бований, вступивших в силу после ввода в эксплуатацию такого здания. Суть спора: Главное управление МЧС РФ по Самарской области выдало организации предписание об устранении нарушений требований противо-пожарной безопасности, выразившихся в отсутствии автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей. Организация оспорила предписание в суде, указав что здания были введены в эксплуатацию до 1966 года, задолго до момента вступления в силу спорных требований, в отношении зданий с момента ввода в эксплуатацию не проводились реконструкция, перевооружение или капитальный ремонт, поэтому новые требования к ним не применимы. Позиция арбитражных судов: Арбитражные суды второй и третьей инстанций согласились с позицией истца, указав, что требования об оборудовании автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей установлены сводом правил, вступившим в силу в 2009 году. В обоснование суды сослались на ч. 4 ст. 4 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» («Регламент»), которая устанавливает запрет обратной силы противопожарных требований, установленных в соответствии с Регламентом, в отношении объектов защиты, которые были введены в эксплуатацию до дня вступления в силу Регламента. Поскольку, как отметили суды, Управление не доказало факт реконструкции, перевооружения или капитального ремонта зданий после вступления в силу спорных требований, они не подлежат применению. Такая позиция судов соответствовала ранее складывавшейся судебной практике, в том числе Верховного Суда РФ (определение от 23.07.2017 № 306-КГ17-1633, определение от 19.06.2018 № 302-КГ18-7228) и разъяснениям МЧС РФ (письмо от 28.12.2015 № 43-6281-19), согласно которым новые противопожарные требования, не относящиеся к эксплуатации объекта, применимы к зданию только в случае осуществления его реконструкции, капитального ремонта или перевооружения. Позиция Верховного суда РФ: Верховный суд РФ не согласился с формальным подходом нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение на основании следующего: Период постройки и введения объекта недвижимости в эксплуатацию, как отметил суд, не освобождает собственника здания от соблюдения действующих (введенных после сдачи дома в эксплуатацию) норм и правил, что обусловлено уровнем современных рисков возникновения и распространения пожара. Суды должны были исследовать обстоятельства, свидетельствующие о наличии угрозы жизни и здоровью людей вследствие возможного возникновения пожара, и оценить возможность устранения нарушения новых про-тивопожарных требований без проведения реконструкции, капитального ремонта или вмешательства в объемно-планировочное решение здания. Таким образом, исходя из позиции ВС РФ само по себе отсутствие доказательств проведения реконструкции, перевооружения или капитального ремонта после ввода в здание в эксплуатацию не является основанием для неприменения новых противопожарных требований. Суд исходит из того, что по подобным спорам, при наличии угрозы жизни и здоровью людей, необходимо оценивать возможность выполнения новых требований без вмешательства в объемно-планировочное решение здания. Отметим, что данная позиция была позднее подтверждена в схожем деле по зданию в Красноярском крае (Определение Верховного Суда от 29.05.2019 N 302-ЭС19-1733 по делу N А33-14695/2017), в связи с чем мы не исключаем дальнейшего развития судебной практики по пути обязания собственника проводить работы по капитальному ремонту или перевооружению в целях снижения соответствующих рисков. Рекомендации: В случае споров с МЧС РФ касательно применения новых противопожарных требований к старым зданиям необходимо иметь в виду, что одной ссылки на то, что после вступления в силу таких требований объемно-планировочное решение здания не менялось, может быть недостаточно. Необходимо учитывать, что по таким делам может потребоваться проведение оценки пожарного риска, а также доказывание невозможности выполнения новых требований без проведения работ по реконструкции, капитальному ремонту или вмешательства в объемно-планировочное решение здания в формате судебной или внесудебной экспертизы. При заключении договора аренды сторонам целесообразно прямо разграничить обяза-тельства по выполнению новых противопожарных требований. В противном случае могут возникать споры, т.к. выполнение таких работ с точки зрения общих правил об аренде может быть квалифицировано как текущий или капитальный ремонт, под которыми стороны обычно не имеют в виду выполнение каких-либо противопожарных требований. Например, квалификация таких работ как текущего ремонта будет означать, что по общему правилу они выполняются арендатором. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
11 июня 2019
Изменения законодательства и актуальная судебная практика в сфере недвижимости
Обращаем Ваше внимание на некоторые последние изменения законодательства и актуальную судебную практику в сфере недвижимости. С 1 июля 2019 г. (Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ) вступают в силу изменения в сфере долевого строительства, ключевым из которых является переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Закон также содержит многочисленные иные изменения, в том числе уточняющие требования к застройщикам, закрепляющие положения о деятельности публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» и т.д. Требование о расчетах с использованием эскроу не будет распространяться только на достраивающиеся объекты жилищного строительства, находящиеся в высокой стадии готовности. Критерии таких объектов будут утверждены Правительством РФ. С 1 февраля 2019 г. (Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) в обязанности нотариусов входит регистрация прав в Росреестр по удостоверенной ими сделке. После заверения сделки с недвижимостью нотариус обязан самостоятельно и незамедлительно передать сведения в Росреестр. Передача может быть осуществлена посредством электронной связи. Указанное распространяется и на другие действия нотариуса в отношении недвижимости, например, выдачу Свидетельства о праве на наследство. Интересно, что стороны могут возразить против подачи документов нотариусом или установить иные специальные сроки подачи заявления. С 8 января 2019 г. (Федеральный закон от 27.12.2018 № 572-ФЗ) уточнены правила продления договоров аренды государственного имущества. В соответствии с внесенными поправками без торгов может быть продлен договор аренды, который был заключен до 2 июля 2008 года. Ранее возможность продления сроков аренды без проведения торгов существовала только в отношении договоров, заключенных после этой даты. Обязательными условиями продления являются надлежащее исполнение обязательств арендатором и определение размера арендной платы на новой период по результатам рыночной оценки. С 08 января 2019 г. (Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ) ЖК РФ регулирует перепланировку не только жилых, но и нежилых помещений в многоквартирных домах. Так, в статьях ЖК РФ, касающихся проведения перепланировок и переустройства в многоквартирных домах, термин 'жилые помещения' заменяется на 'помещения в многоквартирном доме', т.е. устанавливается единый порядок организации проведения переустройства и/или перепланировки помещений в многоквартирном доме. Отметим, что проект закона № 604253-7 об ответственности юридических лиц за самовольные переустройство (перепланировку) помещения в многоквартирном доме (в виде штрафа от сорока до пятидесяти тысяч рублей) находится на стадии предварительного рассмотрения в Государственной Думе. С 1 января 2019 г. (Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ) нерезиденты, владеющие недвижимостью более минимального срока владения (три года или пять лет, в зависимости от ситуации), смогут не платить НДФЛ при продаже объекта. Ранее доход нерезидента от продажи недвижимости облагался по ставке 30% вне зависимости от срока владения активом. Обращаем Ваше внимание, что в случае продажи имущества, находившегося в собственности менее установленных сроков, налоговые нерезиденты по-прежнему не смогут уменьшать налогооблагаемую базу на расходы, понесенные на его приобретение, и использовать другие имущественные вычеты. Также отметим, что воспользоваться освобождением от налогообложения возможно только в отношении доходов, полученных от продажи имущества после 1 января 2019 г. Также с 1 января 2019 г. (Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ) вступили в силу ряд изменений в отношении налоговой базы на недвижимость. Так, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения по решению комиссии по рассмотрению споров или решению суда, новые сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. По ранее действовавшим правилам пересмотренный размер кадастровой стоимости применялся с начала налогового периода, в котором было подано заявлении об оспаривании первоначально установленной кадастровой стоимости. Так, если кадастровая стоимость была установлена в 2017 году и впоследствии оспорена в 2018 году, то перерасчет можно было произвести только за 2018 год. Также в случае изменения качественных или количественных характеристик объекта налогообложения корректировка кадастровой стоимости будет учитываться со дня внесения сведений в ЕГРН, являющихся основанием для корректировки. 29 декабря 2018 г. (Постановление Правительства РФ от 29.12.2018 N 1746) Правительство РФ утвердило правила предоставления сведений из Единого госреестра записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Правила вступили в силу 04 января 2019 года. Информацию из реестра могут получить физлица (в отношении самих себя и в отношении своих несовершеннолетних детей) или уполномоченные органы по запросу в ФНС, а также нотариусы в связи с совершаемыми нотариальными действиями. В частности, нотариус с помощью сведений реестра может установить следующие обстоятельства: наличие зарегистрированного брака у заявителя, факт и время открытия наследства, полномочия законного представителя недееспособного лица и др. Сведения об актах гражданского состояния важны при установлении семейного положения отчуждателя (продавца) в сделках с недвижимостью и долями в ООО. 25 декабря 2018 г. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49) Пленум Верховного Суда РФ разъяснил некоторые правила заключения и толкования договоров. В частности, судом указано, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. Данное решение является основанием для государственной регистрации договора (если применимо). Судом также установлено, что предварительные договоры, устанавливающие обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Важным разъяснением является указание, что к случаям, когда продаются акции или доли участия в ООО и продавец предоставляет информацию в отношении характеристик хозяйственного общества и состава его активов, подлежат применению как нормы о качестве товара, так и специальные согласованные меры ответственности. Если же заверение предоставлено стороной относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения, то в случае недостоверности такого заверения применяется статья 431.2 ГК РФ, а также положения об ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ). Приведены примеры, в частности: заверения информацию относительно своего финансового состояния, наличия соответствующих лицензий и т.п., если эти обстоятельства имеют значение для соответствующих договорных обязательств. Данные разъяснения имеют существенное значение с учетом широкого применения заверений в сделках с недвижимостью (как в форме корпоративного поглощения, так и “assetdeals”). 5 декабря 2018 г. (Определение ВС РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20) Верховный Суд РФ при рассмотрении дела об отказе в регистрации по причине того, что регистратор счел объект самовольной постройкой, напомнил, что зарегистрированное право может быть оспорено только в суде. Регистратор не вправе давать ему оценку, это выходит за пределы его полномочий. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
21 февраля 2019
Обзор российской судебной практики по вопросу влияния антироссийских санкций на исполнение договорных обязательств
Как Вам известно, первые международные экономические санкции против Российской Федерации были введены в 2014 г. в связи с ситуацией в Крыму. После этого ЕС и США ввели ряд санкций против Российской Федерации, имеющих существенное влияние на исполнение гражданско-правовых обязательств в Российской Федерации. В свете вышеизложенного, а также в связи с нарастающим санкционным давлением на Российскую Федерацию и расширением круга лиц, в отношении которых вводятся новые ограничения, представляем Вашему вниманию обзор правовых позиций российских судов, складывающихся по вопросу влияния санкций на исполнение договорных обязательств. Ознакомиться с подробностями вы можете по ссылке. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Разрешение споров Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
25 октября 2018
Опубликованы предварительные результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области
Информируем Вас о публикации предварительных результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных в Москве и Московской области. 1. Опубликованные результаты В настоящее время уполномоченными бюджетными учреждениями Москвы и Московской области проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по новым правилам, установленным федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» («Закон о кадастровой оценке»). Статьей 14 Закона о кадастровой оценке предусмотрено опубликование предварительных результатов оценки с возможностью подачи замечаний на сделанные расчеты правообладателями недвижимости. На основании приведенных положений были опубликованы предварительные результаты оценки в Москве и Московской области. Информация о новой стоимости каждого объекта недвижимости размещена на сайте Росреестра. Мы рекомендуем изучить подготовленные проекты отчетов и оценить целесообразность подачи замечаний к ним, если при проведении оценки были допущены ошибки. 2.Возможности оспаривания предварительных результатов Часть 15 статьи 14 Закона о кадастровой оценке предусматривает, что замечания к промежуточным отчетам могут быть поданы в бюджетное учреждение, ответственное за проведение оценки, непосредственно или через МФЦ. В Москве функция кадастровой оценки и рассмотрения замечаний к отчетам передана ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», в Московской области – ГБУ «Центр Кадастровой Оценки». Крайний срок подачи замечаний в отношении объектов, расположенных в Москве, - 6 ноября 2018 года, в Московской области – 2 ноября 2018 года. С учетом правил подачи и рассмотрения замечаний, с нашей точки зрения, данный способ защиты актуален только в случае, если бюджетное учреждение допустило фактическую ошибку при определении кадастровой стоимости, например, в площади объекта, виде разрешенного использования участка или здания. Существенная часть споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости связана с завышением удельного показателя кадастровой стоимости в отношении определенной территории, когда все фактические характеристики объекта определены верно. Споры относительно нерыночности таких показателей не могут быть разрешены в формате замечаний к предварительным отчетам. В случае завышения удельной кадастровой стоимости адекватным способом защиты для правообладателя будет обращение в суд или комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной на основании отчета об оценке. Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с Законом о кадастровой оценке для юридических лиц перестает быть обязательным досудебный порядок оспаривания стоимости. По правилам, которые будут применяться с 2019 года, организации смогут сразу обращаться в суд, что должно ускорить и упростить процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
02 октября 2018
Изменения законодательства относительно самовольных построек
Федеральными законами от 03.08.2018 № 339-ФЗ (далее – «Федеральный закон 339-ФЗ») и 340-ФЗ (далее – «Федеральный закон 340-ФЗ») были внесены изменения в Гражданский и Градостроительный кодексы РФ в целях уточнения положений, касающихся отношений в связи с самовольными постройками. Ключевые изменения: 1. Возможность приведения постройки в соответствие Важнейшим нововведением стало правило о том, что вместо решения о сносе может быть принято решение о приведении постройки в соответствии с установленными требованиями, которое принимается либо судом, либо органом местного самоуправления. Приобрести право собственности на самовольную постройку теперь можно будет только при выполнении требований о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (пп.3.1, 3.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ). При этом согласно положениям Федерального закона 340-ФЗ приведение самовольной постройки в соответствии с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 Градостроительного кодекса РФ. 2. Добросовестность застройщика Появилось правило о том, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п.1 ст.222 ГК РФ). 3. Органы местного самоуправления не вправе принимать решения о сносе, если: постройки возведены на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда такие постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан; право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом; в отношении постройки судом ранее было принято решение об отказе в сносе; постройка является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом. При этом перечень случаев, когда решение о сносе либо приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления, установлен законодательно и является исчерпывающим. 4. Возможность изъятия земельного участка и отказа от договора аренды Федеральным законом 339-ФЗ была изменена ст.285 Гражданского кодекса РФ, которая теперь допускает изъятие земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если на участке возведена или создана самовольная постройка и не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Федеральный закон 339-ФЗ в свою очередь указывает, что невыполнение арендатором соответствующих обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка. 5. Использование самовольной постройки Новые поправки прямо запрещают использовать самовольную постройку (п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ). 6. Уточнения критериев самовольной постройки6. Уточнения критериев самовольной постройки По новым правилам постройку признают самовольной, если она возведена с нарушением норм, которые действовали на момент ее строительства и не утратили силу к ее выявлению (п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ). 7. Срок для сноса Устанавливается от 3 месяцев до 1 года, срок для приведения в соответствие – от 6 месяцев до 3х лет (п.4 ст.222 Гражданского кодекса РФ). Выводы: Изменения, внесенные Федеральным законом 339-ФЗ и Федеральным законом 340-ФЗ, следуют выводам высших судебных инстанций последних лет и предоставляют дополнительные возможности легализации самовольных построек. Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы. Практики: Недвижимость Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.
20 сентября 2018
Chambers Europe, 2019 рекомендует Андрея Жарского в сфере Энергетики, природных ресурсов и инфраструктуры
Chambers Global, 2019 рекомендует Андрея Жарского в сфере Энергетики, природных ресурсов и инфраструктуры
The Legal 500 Europe, Middle East & Africa 2020 отмечает Андрея как ведущего специалиста в области Энергетики и природных ресурсов, ГЧП и инфраструктурных проектов, Недвижимости и строительства
Best Lawyers, 2020 отмечает Андрея в области Слияний и поглощений
Для улучшения работы сайта, а также и в некоторых иных целях, описанных в Политике конфиденциальности, мы используем файлы cookies. Проставляя отметку, Вы соглашаетесь на использование файлов cookies. В противном случае мы будем использовать только технические файлы cookies, которые необходимы для правильного функционирования сайта.
Принять